早期介入

常规物业管理的突破——早期介入

一、物业管理早期介入的概念
        物业管理早期介入是相对物业管理后期介入而言。在物业管理出现初期,物业管理人员进入现场,为物业管理进行准备的时间很短,往往是在业主入住前匆忙介入。形成了后期的物业管理矛盾不断,问题成堆,甚至严重的影响业主的正常生活,同时给开发商的声誉带来损害。时至今日,仍然有不少物业项目,还在沿袭着这样的老路。
       物业管理早期介入,指在物业项目开发阶段,物业管理企业就介入物业项目现场,从最终使用者角度,协助建设单位,对项目定位、楼宇设计、功能配套、施工组织、设备选型、建材选用、工程监理、楼宇销售等工作提出建议;以求达到项目使用功能的完整体现和项目经济效益的最大化。

二、陕西津迈的早期介入

物业管理在物业项目实施过程中发挥着独特的作用。由于物业项目开发的目的是使用,所以,开发环节中的项目投资、开发管理、工程设计、施工建设、质量监理、房屋销售等都应考虑、照应房屋使用的需要,把房屋使用做为一切工作的归宿。但是,由于部门的专业划分、经济利益的不同以及社会协同理念的差异,设计部门致力于房屋结构、户型策划、外形装饰、总体功能实现;施工单位只管照图施工;监理部门只依照建设单位要求办事,不可能完全站在最终使用者的角度去思考问题和处理问题,而物业管理恰恰具备这样的职责。
      在从物业项目立项到物业使用过程结束的几十年甚至数百年中,开发建设阶段只是短短的几年,而物业使用和物业管理占据了几乎全部时间。物业管理企业出于自身物业管理与为开发商服务的目的,不可能不对物业的设计、施工、设备、材料提出最终使用的要求。于是,物业管理的早期介入就成为物业建设的不可或缺的关键要素。

三、津迈早期介入多年来对开发建设单位的四大促进
      开发商是物业管理早期介入的直接服务对象.早期介入所做的一切工作均以促进开发商或建设单位的工作为目的,从而为后期向业主提供物业服务打好基础.

第一:促进房屋销售
     1.以物业服务品牌和展示物业服务优秀形象促销
       当今人们买房,除了房屋硬件以外,买服务己成为社会共识。物业管理服务质量及物业服务企业的品牌,同样是影响购买决策的重要因素。优秀物业公司的社会知名度、口碑及影响,对优质服务标准的宣传和解释,对顾客各类相关问题的细心解答,都会对房屋销售起到非常有力的促进作用。
       在售楼现场,可对售楼部项目进行物业管理企业样板服务的先期展示。物业公司员工统一着装,使用规范服务语言,通过对售楼处和样板房的保洁、绿化、秩序的服务和管理,展示物业服务的优秀形象;使顾客在身临其境中感受高品位的物业服务,产生良好的印象和愉悦的心态,从而激发购买的欲望和冲动。
     2.协助完善房屋销售法律文件,避免不切实际的销售承诺,提升房屋销售的信誉度。
       物业管理企业提供的《物业管理方案》,《临时管理规约》、《物业服务协议》等法律文件被纳入到房屋销售过程中,不但使未来业主对物业管理一清二楚;规范完整的法律文件更可避免房屋促销中的夸大其辞和不切实际的承诺,增加房屋销售的可信度,促使顾客打消各种疑虑,实施购买行为。
       第二:促进减少房屋使用过程中出现的功能问题及质量问题引发的矛盾纠纷
       因房屋内墻、门窗、水电、防水、空调位等问题引发的业主与开发商的矛盾纠纷比比皆是,数不胜数,长期困扰着开发建设单位。早期介入可及时发现问题,提出整改建议,减少或避免业主使用中出现房屋质量及使用功能问题。
       第三:促进节约建设成本
       例如:从使用者的角度,提出建议,解决大型社区发电机组、热交换站合理布局的问题;排水设施中,排污口合理布点问题;上水管道分管阀门的配置问题;商铺、采光通风系统等设计不合理问题等。避免为纠正不合理设计及施工而造成的人工和原材料的浪费,节约建设成本。 
        第四:促进建设企业社会美誉度的提升
        由于物业服务企业的早期介入和卓有成效的工作,使户型更合理适用,使各种设备设施运行更安全可靠;使房屋内部设施更完善实用;使室外景观丰富合理。业主会因居住的舒适和享受服务的满意而对建设单位大加赞赏,物业项目良好的口碑叠加效应将大大提升开发商的市场美誉度。同时,物业服务企业的优秀形象会锦上添花,把建设单位的市场形象推上更高的品位。

 四、津迈早期介入对物业开发阶段的三大补充

 1.对房屋功能设计的建议补充

 从物业最终使用人的角度,在物业规划设计方面提出建议,保证功能方面完整性。
       例如,提出建议,解决自行车存放问题;垃圾站二次污染问题;绿篱隔墻保护草坪的问题;空调室外机合理位置确定的问题;外墻隔热层的用料及火灾隐患的问题和固定窗户防盗网问题;防止雨水渗入室内的问题;较大社区引导牌设计及位置问题;路面雨水、污水井盖强度满足承重的问题;配电室防鼠问题;顶层屋面景观安全隐患问题;门禁系统及信报箱的配置问题、雨水排水口合理布局问题;空调排水管道室内排水问题;地下建筑防渗问题;蓄水池的集水坑问题;给水管道阀门的合理配置问题;供电线路线径合理设置问题;化粪池设计数量少,污水管道过长,引发堵塞问题;防盗安全设施不全,功能缺陷;对发电机房的通风问题;电梯机房的降温问题;对外墻装饰、内墻涂料选择问题;物业管理用房的员工宿舍及灶房等问题。
       2.对施工组织的建议补充
       在建设施工阶段,对施工组织设计提出建议,加强施工监理,避免各施工队伍为追求施工进度而产生的不合理施工行为,杜绝以下现象出现:
       在吊顶以上的施工中,中央空调机盘管被喷淋管、电路管、弱电管遮挡;设备安装位置不合理,为维修,拆卸造成困难,如制冷机前后没有留下五到十米的检修空间,造成检修困难;上部空间狭窄,无法起吊检修;地下车道弯度过小,不便使用;设备挡住门,形成防火门及户门不能开启;管道阀门手把方向面墻,不好使用;户门与消火栓门互相碰撞造成破损;地下工程防雨防施工及选料不到位,形成雨水渗漏等。

五、津迈的早期介入对后期物业管理的三大铺垫
      1.早期介入人员有足够时间熟悉物业,熟悉隐蔽工程,为维修保养做好铺垫。
      如对各种线路、管路、暗埋管道接口、暗埋管线的走向、进料口位置、各类设备、设施深入了解,可及时解决物业运行中出现的各类故障。
     
.向业主详细介绍物业功能及环境,宣传物业知识及物业法规,为建立良好的业主关系和优质的社区氛围做好铺垫。
      如宣传防盗网统一规划的意义,保持建筑物整洁外观;宣传物业管理企业的职责,使业主更好的配合物业服务;依据业主需求,扩大服务项目,提高业主的满意度;宣传《住宅小区物业管理服务等级标准》、《物业管理条例》、《物权法》、《建设工程质量管理条例》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等,便于业主自觉遵守公约,保证正常生活秩序,建立良好的小区人际关系;避免出现破坏环境、宠物失控、高空坠物、邻里矛盾等不良现象发生。
     3.为建立优秀的物业服务团队和建立社会关系做好铺垫。
       早期介入可提供充分的时间和机会实施招聘选人、上岗培训、制订物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计等前期物业管理的准备工作,有利于物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时,通过在早期介入过程中与各方的磨合,理顺与政府各职能部门之间的关系,为日后管理建立畅通的沟通渠道。